郁亮:万科喜欢从乙方挖人

正文:

1,房地产行业的集中度提升越来越难,未来万科到底靠什么来持续领跑行业?公司的护城河到底是什么?

商业,持续提升既有项目的运营表现。物流,经营好现有项目,完善布局。冰雪度假,构建山地和滑雪度假场景,以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系。

说到基本盘,我们每个业务都有自己的基本盘,而不是只有开发业务,别的就不做了。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树而是修枝剪叶,才能让根扎得更深,让主干长得更加粗壮,才能结出更多的果实。这是万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。

郁亮:“大江大海”计划跟海盗行动一点关系都没有。战略发生转变,组织要相应转变,进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事,而是基于事找人。首先梳理清楚支持公司业务发展的事情是什么,然后梳理做这些事所需要的能力拼图,再根据能力拼图找做事情的人。

2,从去年秋天开始万科关于管理方面有各种说法,有收敛聚焦、矢量组织、冠军组织,还有广为流传的活下去、活得好,万科背后的逻辑是什么?如何看待万科这几年新业务的转型,是成功还是失败?

以下为万科2018年业绩推介会问答实录,万科董事会主席郁亮,总裁祝九胜,首席运营官张旭作答。

5,2018年万科计提了23亿存货跌价,对比过去几年都是增加的,特别是上海有两个项目,是出于什么考虑对这两个项目进行计提,整体计提的具体原因是什么?

商业开发运营方面,万科管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力集团运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米。

对于2019年的发展,万科执行副总裁、首席运营官张旭表示,万科不会给自己定刚性指标,但每年都会有开工计划、交付竣工计划等经营计划。“对我们来说,每天都是卖楼的好日子,每天都应该努力卖好房,做好产品,好服务,这是我们今年的任务安排。”

房地产开发业务实现销售面积共3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30.0%和 45.3%。

郁亮进一步补充,万科更主张从具有服务意识的企业和行业去挖人,比如工程管理这块会从建设单位招人,因为他们更能把握质量;设计师会从设计单位招人,因为他们的见识更多更广,知道怎么更好地服务客户。

文|黎珏伶

8,去年万科有6300亿的销售回款目标,具体完成了多少?2019年销售回款的目标是多少?据说目标有下调,如果下调,原因是什么?

祝九胜:“万村计划”是我们在租赁住宅业务当中的一种解决方案,从广州、深圳开始。以深圳为例,城中村解决了接近1000万人口的居住问题,我们既有的这块业务进了60个村左右,在城中村里面获取的房间接近10万间。在去年秋天,我们做了一些收敛聚焦的动作和安排,出发点是希望通过对城中村的微改造和整治,让环境更好,租户能够住得更舒服。这里面涉及的利益相关方挺多,问题比我们一开始想象的要复杂,再好的初心不一定能把事情解决好,当然政府也关注城中村的这些事情,也很关注万村的业务,我们会谨慎地考虑这个问题,稳妥地推进已获取的项目,尽快让它们成为可出租的状态。

“收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修枝剪叶。”郁亮表示,杨幂万科对白银时代的判断从来没改变过,转型的决心也从来没改变过。收敛聚焦、巩固基本盘不代表不转型,而是要勤练内功,将服务延伸到客户生活需求的更多方面,打造客户愿意买单的好产品、好服务。

9,前两天银保监会副主席王兆星说房地产的泡沫会对金融业形成很多不好的影响,请问您是怎么看他这句话的?您觉得现在房地产的白银时代和泡沫这两个之间有什么联系?

孙嘉:万科多年保持稳健的财务策略,每年都在严密监控市场和项目情况,并且对项目进行计提减值的测试和评估。刚才提到23.5亿,不光是存货减值,而是整个资产减值。在是否计提减值的判断上,会基于这个项目可变现的难易度,整个计提减值的过程要经过公司的审计委员会通过。在未来项目的继续开发过程中,我们会持续根据市场变化情况和评估情况,结合实际情况来判断是不是需要计提和调整的准备。

大江大海指的是首先把公司内部变成大江大海,原来每个区域都按照自己内部调整安排,但现在是希望在整个集团内打开,通过集团公开竞聘。另外也需要整个社会的大江大海,补充优秀人才去完成更好的事情,我们更主张从具有服务意识的企业和行业去挖人。大江大海一定不是海盗行动,而是组织重建和事人匹配的一个过程而已。

4,近年来房企的融资成本一直在走高,万科的负债率虽然比较低,但是也有上升的趋势,想问一下万科怎么应对这种变化?

确实每家大企业在转型的过程中都不会那么容易,这个路很艰难,但我们自己还是很坚定,我们自己的原则是先能力再规模,先看客户再看市场容量,不断地探索。

另一方面,物业服务、租赁住宅、商业、物流四大业务强有力的竞争力,也为万科巩固基本盘赢得了坚实的基础。年报显示,截至2018年12月31日,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%,远远超过绿城67亿元、碧桂园47亿元的营业收入。

张旭:前段时间我们把美国、英国的项目装入了香港01036这个海外平台,我们未来会把01036作为海外的主要平台,目的是希望把海外的业务做好,把01036这个平台做得更好,这就是我们的计划。至于未来能做多大,能做得怎么样,还取决于这个平台上的团队怎么去努力。

祝九胜:随着集中度上升,这个行业里面既有机会,也有挑战。全球的经验,单一开发商的市占率最高会到6%-8%,我们过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不那么严重了,我们自己的观点是,要在能力上做到领先和领跑。

张旭:万科一直以现金流为基础,所以一直保持稳健的负债水平,今年的净负债率是30.9%,持有货币有1884亿元,是短期负债的2倍,这是非常稳健的区间。万科始终把信用当成最重要的资产,把每年三大机构的评级看作对自己管理的要求,保持了行业里比较好的地位。去年公司债(5年期)融资成本4.05%,超短期融资券成本3.13%,中期票据(3年期)成本4.03%,这些数据都证明资本市场对我们的认可,未来会持续保持下去。

所谓领先,要能够先看到客户的需求变化、市场的变化,能够先一步找到答案。所谓领跑,就是能够给客户提供更多的产品和服务,赢得更好的口碑。这个过程当中有一些探索,有的效果还没有呈现出来。

6,今年的年报中没有提“万村计划”,是不是“万村计划”不再进入万科多元化的选项,是推进困难,还是商业的考量?

郁亮:我们不是砍树,而是修枝剪叶。刚才公布了我们的基本盘,那都是我们要做的事情,并没有说要把它们砍掉。收敛聚焦不是只做开发、把别的全砍掉。万科转型不能简单等同于多元化,我们是跟城市同步发展,与客户同步发展。做好基本盘才能帮助我们更好地转型,才能为转型发展奠定更好的基础,这跟不做别的业务是两个不同的概念。

郁亮这一说法的背后是万科战略的转变。2019年,万科强调要基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

“万科要去乙方挖人。”

这六七年以来万科不断用更开阔的视野做更多的尝试,也把服务延伸到客户服务的更多方面。我们试图找到一个支持万科新的增长曲线,在这点上我们从来没改变过、也没动摇过。

郁亮:去年下半年以来各种说法让大家很操心,我们说“活下去”的时候明明是对自己人说的,但很多人操心我们活不下去,或者担心我们不让别人活下去。万科是危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司,这个区别很大。

万科长租公寓业务已经覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。而在2017年末,万科的泊寓业务覆盖29 个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3 万间。

为了巩固提升基本盘,万科在2018年已开始更加谨慎地拿地投资。截至2018 年底,万科一共获取新项目227个,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。去年同期,万科共获取216个新项目,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价为7908元/平方米。

物业服务巩固住区物业服务的基本盘,保证充足的资源投入,进一步巩固万科物业的服务口碑。租赁住宅提升已获取项目的开工效率与经营质量,提升万科租赁住宅品牌影响力。

具体到各个业务上,开发业务巩固开发即售业务的基本盘,围绕客户真实需求打造客户愿意买单的好产品好服务。2019年预计新开工面积3609.0万平方米;预计项目竣工面积3076.6万平方米。

10,最近万科置业海外动作蛮多的,想问一下这块今年是不是有什么新的发展计划?

如今,万科旗下万纬物流持续完善全国地网布局,2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。

张旭:去年6300亿的回款不仅包含开发业务回款,还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。我们不会给自己定刚性指标,但每年都会有开工计划、交付竣工计划等经营计划。对我们来说,每天都是卖楼的好日子,每天都应该努力卖好房,做好产品、好服务,这是我们今年的任务安排。我们相信跟市场同步,通过自己的努力,可以完成得更好。

我们2012年的时候得出一个判断,房地产行业进入白银时代,白银时代虽然没有黄金时代那么贵,但仍然是贵金属。在白银时代启动转型,这样才有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间,但转型和变革同样需要很长的时间,等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。这六七年以来,万科对白银时代的判断从来没改变过,转型的决心也从来没改变过。

3月26日上午,在万科2018年业绩发布会上,董事会主席郁亮表示,随着战略转变,组织要相应转变,进行事人匹配。大江大海计划是指先在公司内部公开竞聘,再从社会吸纳优秀人才。

7,万科在2018年年中的时候提出收敛聚焦策略,在这个策略下万科的多元化业务是否会进行一定的收缩,如果收缩的话具体会是哪些业务?

郁亮:我们在认真学习领导讲话。万科从来不评价政策,我们只是应对。领导讲话,我们都要认真学习。但是有几个基本的核心,“房住不炒”非常重要;一个企业实实在在、心无旁鹜做好自己的本业,培育具有世界竞争力的一流企业,这很重要。

年报数据显示,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长 22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为 30.9%

3,”大江大海”计划是不是新一轮的海盗行动,是要从同行那里挖更多的人吗?

posted @ 19-04-12 05:08  作者:admin  阅读量:

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